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Quando conviene acquistare casa in nuda proprietà?

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Analisi del Gruppo Tecnocasa
Il 72% di chi compra in nuda proprietà lo fa per investimento

Proseguono a buon ritmo le compravendite di immobili nel nostro Paese: sono sempre di più le famiglie che nel corso degli ultimi mesi, grazie anche ai tassi vantaggiosi applicati ai mutui prima casa, hanno deciso di realizzare il sogno di possedere una casa di proprietà.

In parallelo a questa incoraggiante tendenza però nella nostra penisola sembra che risulti particolarmente diffusa anche una seconda tipologia di investimento nel mattone: la nuda proprietà.

Secondo i dati raccolti da una recente ricerca condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa gli italiani stanno riconsiderando l’acquisto di immobili in nuda proprietà, vista come buona forma di investimento per le proprie finanze. Ragionando in termini numerici, stando all’analisi, il 72% delle compravendite prese in esame in questo senso riguarda finalità di investimento a lungo termine mentre il restante 28% è relativo all’acquisto di abitazioni principali. Si tratta di un andamento che si conferma piuttosto in linea con quanto era già stato registrato nel corso del 2017.

Ricordiamo che con il termine nuda proprietà si intende un immobile del quale si acquista la proprietà, ma non il diritto all’usufrutto immediato; pertanto i costi risultano essere più bassi rispetto a quelli di una tradizionale

1. Cos’è la nuda proprietà?
La nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita

2. Quali sono i vantaggi della nuda proprietà per chi vende?
Chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale che può aiutarlo a vivere meglio, in tranquillità, oppure aiutare i suoi figli a comprare una casa e/o avviare un’azienda

3. E per chi compra?
Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario.
Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.

4. Chi è l’usufruttuario?
L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto

5. Chi è il nudo proprietario?
Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso.
Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario

6. Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?
Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti.

7. Com’è calcolato il prezzo di vendita?
Partendo da una perizia professionale del valore del mercato dell’immobile redatta dai nostri professionisti
locali su tutto il territorio italiano, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa.
Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettattive di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. In ogni caso il prezzo di vendita è
stabilito dal venditore.

8. Chi paga le spese, l’ici e l’ irpef?
Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario
(custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato,
senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario.
Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Giuridicamente si afferma che il pagamento dell’ici (ma anche dell’irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L’articolo 1008 del codice stabilisce infatti che ” l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”

9. Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola?
L’usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’ usufruttuario. Si consiglia di calcolare il valore commerciale dell’ usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall’aspettativa di vita media indicata dall’ istat che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà. Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene calcolato come se l’usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale pari al 65% del valore della piena proprietà.
Qualora l’usufruttuario decedesse durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora in vigore,
l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l’immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario.

Entrando maggiormente nel dettaglio delle rilevazioni compiute da Tecnocasa, gli acquirenti di immobili in nuda proprietà sono in particolar modo giovani tra i 35 e i 44 anni (29,3%), seguiti dalla fascia compresa tra i 18 e i 34 anni (22%), mentre, prevedibilmente, i proprietari hanno in più di 7 casi su 10 (73,4%) un’età superiore ai 54 anni.

Perché i proprietari scelgono di vendere la propria casa attraverso questa formula? Nel 68,4% la decisione si
ricollega a esigenze di liquidità in modo da mantenere uno stile di vita elevato, ma anche per aiutare i propri figli ad acquistare una casa di proprietà, così che possano accedere a forme di mutuo meno impegnative.
Tra le tipologie di immobili più appetibili da acquistare in nuda proprietà troviamo in prima linea i trilocali (27,5%), seguiti da bilocali e quattro locali (25%).

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