La gestione e la vendita delle parti comuni in un condominio sono questioni complesse che coinvolgono aspetti giuridici, amministrativi e pratici, motivo per cui è necessario prestare particolare attenzione a ognuno di essi. Per poter vendere un locale condominiale, è indispensabile il via libera unanime dei condomini, perché la proprietà è di tutti.
Il disco verde per la vendita di un immobile con parti comuni deve arrivare nel corso di un’assemblea condominiale riunita in sede straordinaria e qualsiasi atto di vendita formalizzato in assenza dell’unanimità dei condomini è da considerarsi nullo, quindi non può avvenire.
Cosa si intende per parti comuni di un immobile?
Per essere preparati al meglio su come vendere una casa, è utile capire anche come funziona la vendita di un immobile con parti comuni. Secondo quanto si legge nell’articolo 1117 del Codice civile, le parti comuni si possono classificare in tre categorie principali.
Nel dettaglio, si tratta delle parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come ad esempio, il suolo, le fondamenta, le scale, i tetti, i portoni di ingresso. Ci sono poi le aree destinate ai servizi in comune, come i parcheggi, le lavanderie e le portinerie. Nella terza categoria rientrano le opere e i manufatti a servizio comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria.
In linea generale, sulla scia di quanto indicato nel Codice civile, possiamo dire che le parti dell’edificio possono essere considerate comuni se destinate all’uso collettivo. La destinazione d’uso e la funzione svolta da una determinata parte dell’edificio sono criteri fondamentali per determinarne la natura comune.
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Quale diritto vige sulle parti comuni?
Come anticipato prima, quando si parla di parti comuni bisogna tenere conto di vari aspetti amministrativi e giuridici. Con riferimento a questi ultimi, ci sono diritti e doveri che ogni comproprietario è chiamato a rispettare. Come sancito dal Codice civile nell’articolo 1118, il diritto di ogni condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
Questo diritto da una parte è irrinunciabile e dall’altra comporta l’obbligo di partecipazione alle spese necessarie per la conservazione e la manutenzione delle suddette parti comuni, tenendo presente che tale obbligatorietà vige anche nel caso in cui si modifichi la destinazione d’uso della propria unità immobiliare.
Vendita parti comuni condominiali: che maggioranza serve?
Dall’irrinunciabilità del diritto di ciascun condomino sulle parti comuni deriva un’importante conseguenza per la vendita delle stesse. Dal momento che la proprietà è di tutti i condomini, non si può procedere alla cessione di una quota separatamente, ma è necessario il consenso di quanti sono titolari del bene.
In altre parole, per l’alienazione di un bene condominiale bisogna raggiungere un accordo unanime che deve essere ufficializzato nel corso di un’assemblea straordinarie. Come ribadito dalla sentenza n. 9361/2021, la vendita di un’area comune può avvenire solo a condizione che ci sia un accordo all’unanimità di tutti i condomini, pena la nullità del contratto. Questa disposizione è giustificata dalla rilevanza della decisione, che comporta la perdita di una parte del patrimonio comune.
La regola dell’unanimità vale anche per i condomìni minimi, ossia quelli più piccoli composti da un numero di condòmini pari o inferiore a 8, a prescindere dal fatto che sia stata mai realizzata o meno una riunione condominiale e che ci sia o meno un amministratore.
Come trasferire la proprietà delle parti comuni in condominio?
Una volta che è stata raggiunta l’unanimità assembleare in merito alla vendita delle parti comuni, l’alienazione può avvenire in due modi: tramite cessione a terzi o attribuzione in proprietà esclusiva a uno o più condomini. In entrambi i casi, il passaggio successivo prevede la stipula dell’atto notarile di vendita, con la contestuale trascrizione nei pubblici registri immobiliari per rendere opponibile ai terzi il trasferimento di proprietà. In generale, è consigliabile rivolgersi alle migliori agenzie immobiliari per vendere velocemente, visto che potranno offrire un valido aiuto sui passi da seguire.
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Difformità parti comuni condominiali e vendita dell’immobile
Quando si vuole procedere alla vendita di un immobile con parti comuni, è bene verificare l’eventuale presenza di difformità o irregolarità edilizie, visto che le stesse possono avere ricadute negative sulla valutazione dell’immobile, tali anche da comportare una riduzione del valore e quindi del prezzo di vendita .
Un acquirente che dovesse scoprire dopo la compravendita eventuali difformità nelle parti comuni, potrebbe chiedere un risarcimento o anche l’annullamento dell’acquisto, ma anche procedere con una denuncia al condominio o al costruttore. In caso di irregolarità nelle parti comuni di un condominio si possono seguire strade diverse.
Una prima ipotesi è quella della sanatoria edilizia, per cui dopo aver verificato che la difformità in questione è sanabile, si potrà fare richiesta al Comune per la regolarizzazione presso l’ufficio tecnico. L’alternativa, in caso di insanabilità, è quella di valutare un ripristino delle condizioni originarie.
Per poter procedere in tal senso, sarà necessaria la convocazione di un’assemblea condominiale, in occasione della quale si dovranno decidere le modalità di intervento e di ripartizione della spesa da sostenere per sistemare le difformità nelle parti comuni e fare in modo quindi che la vendita proceda senza intoppi.
In linea generale, per tutti vale sempre la raccomandazione di informarsi al meglio sull’attuale situazione del condominio e sapere con precisione cosa chiedere all’amministratore prima di comprare o vendere casa, per evitare spiacevoli sorprese in seguito.
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