Se l’inquilino moroso è irreperibile, come agire per tutelarsi?

Affittare un immobile può essere un’ottima fonte di reddito, ma cosa succede se l’inquilino smette di pagare il canone di locazione e non risponde più nemmeno al telefono? La morosità rappresenta una delle problematiche più comuni per i proprietari di immobili e gestirla nel modo corretto è essenziale per tutelare i propri interessi. Per questo, dunque, è essenziale analizzare le azioni legali possibili per notificare l’intimazione anche nel caso in cui l’inquilino moroso si renda irreperibile.

Cosa fare se l’inquilino è moroso

Prima di attivare qualsiasi tipo di azione legalmente vincolante, è sempre consigliabile cercare di risolvere la situazione in modo privato, cercando di mantenere un buon rapporto tra locatore e affittuario. D’altronde la morosità, soprattutto se vista come un evento unico e occasionale, potrebbe essere causata da una situazione momentanea.

Per comprendere le effettive motivazioni, dunque, è necessario contattare direttamente il locatario o, in caso, inviare una comunicazione scritta tramite raccomandata A/R o PEC. Qui può essere inserito un sollecito di pagamento entro un termine stabilito. 

Nel caso, però, in cui questo primo tentativo non produca alcun tipo di effetto risolutivo, con l’inquilino che non risponde a telefono o con nessun’altra forma di comunicazione privata, le strade da provare con l’inquilino moroso sono altre: si può procedere con l’invio di una diffida formale, sempre attraverso raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC. La diffida deve contenere questi punti fondamentali:

• il richiamo al contratto di locazione e all’obbligo di pagamento del canone;
• l’importo dovuto e il periodo di morosità;
• un termine entro cui il pagamento deve essere effettuato (solitamente 15 giorni);
• l’avvertimento che, in caso di mancato pagamento, si procederà legalmente.

Se, anche in questo caso, l’inquilino continua a non pagare, il locatore ha il diritto di avviare un’azione legale di sfratto per morosità ai sensi dell’art. 658 del Codice di Procedura Civile seguendo queste fasi:

• intimazione di sfratto e richiesta di decreto ingiuntivo: il proprietario, tramite un avvocato, presenta un ricorso al Tribunale competente per intimare lo sfratto e ottenere un decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni arretrati;
• udienza di convalida: l’inquilino può comparire per opporsi o chiedere un termine per sanare la morosità (chiamato termine di grazia in caso di sfratto, che solitamente ha tempi stabiliti);
• convalida dello sfratto: se l’inquilino non compare o non paga, il giudice convalida lo sfratto e stabilisce una data per il rilascio dell’immobile;
• esecuzione dello sfratto: se l’inquilino non lascia spontaneamente l’immobile, il locatore deve avvalersi dell’ufficiale giudiziario per procedere all’esecuzione forzata dello sfratto.

Parallelamente allo sfratto, poi, il locatore può segnalare l’inquilino moroso al registro di morosità immobiliare e avviare un’azione per il recupero del credito.

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Quando l’inquilino è irreperibile?

Un inquilino può essere considerato irreperibile quando non risponde alle comunicazioni, non è più domiciliato all’indirizzo dell’immobile locato e non è possibile trovarlo attraverso i normali canali di contatto. In questi casi, è fondamentale raccogliere prove dell’irreperibilità per poter agire legalmente.

Dopo quanto tempo si può chiedere lo sfratto?

Stabilita tutta la procedura da tenere nei confronti di un inquilino moroso, non rimane che chiarire la questione della tempistica. In sostanza, dopo quanto tempo si può effettivamente definire la morosità e, successivamente, chiedere lo sfratto? Per prima cosa un inquilino si considera moroso quando non paga il canone di locazione entro i tempi previsti dal contratto. La maggior parte di questi stabilisce che l’affitto debba essere versato entro una determinata data che, solitamente, corrisponde con il 5 o il 10 del mese.

La legge italiana, comunque, interviene per definire le condizioni in cui il mancato pagamento può portare allo sfratto. In particolare, secondo l’articolo 5 della Legge 392/1978 (Legge sull’Equo Canone), l’inquilino è considerato in grave inadempienza se il mancato pagamento riguarda:

• due mensilità di canone (per le locazioni ad uso abitativo);
• un mese di canone se il pagamento è previsto in rate trimestrali;
• due mensilità anche per gli oneri accessori, come spese condominiali, se l’importo supera quello di due mensilità di affitto.

Se l’inquilino supera questi limiti di ritardo, dunque, il locatore può avviare la procedura di sfratto per morosità. Nello specifico, poi, la legge consente di presentare l’intimazione dopo venti giorni dalla scadenza del pagamento non effettuato.

Come si fa a sfrattare un inquilino moroso irreperibile?

Affrontare la morosità di un inquilino è già di per sé complesso, ma la situazione si complica ulteriormente quando non risponde e diventa irreperibile. In questi casi, il locatore deve seguire una procedura specifica per ottenere la liberazione dell’immobile, rispettando le norme di legge. Vediamo quali sono i passaggi necessari per sfrattare un inquilino moroso irreperibile:

• Verificare l’effettiva irreperibilità: prima di avviare la procedura di sfratto, è fondamentale accertarsi che l’inquilino sia effettivamente irraggiungibile. Alcuni segnali che possono confermare la sua assenza includono la mancata risposta al telefono, messaggistica istantanea, e-mail o PEC.
• Anche se l’inquilino è irreperibile, il locatore deve comunque avviare la procedura di sfratto per morosità, ai sensi dell’articolo 658 del Codice di Procedura Civile. Oltre a questo, poi, si deve procedere alla notifica dell’atto di sfratto all’inquilino irreperibile, che, in sua assenza, può essere depositata presso la casa comunale secondo quanto stabilito dall’art. 143 c.p.c.

Infine, se l’inquilino non compare all’udienza e non si oppone, il giudice convalida lo sfratto in contumacia e stabilisce una data per il rilascio dell’immobile.

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Come si notifica l’intimazione di sfratto a un inquilino irreperibile?

L’intimazione di sfratto è un atto giudiziario che deve essere notificato all’inquilino affinché possa essere informato della procedura avviata nei suoi confronti. A stabilire questo, nello specifico, sono gli articoli 137 e seguenti del Codice di Procedura Civile. Cosa fare, però, di fronte a una complicazione inaspettata come quella di un inquilino irreperibile? 

Se l’inquilino irreperibile è straniero o italiano non cambia. Anche in questo caso è necessario seguire un iter ben preciso. Il primo tentativo di notifica, infatti viene effettuato dall’Ufficiale Giudiziario presso la residenza, il domicilio o la sede dell’inquilino, così come risulta dai registri ufficiali o dal contratto di locazione. Se, però, questo non viene trovato perché ha cambiato residenza senza comunicarlo al locatore, si passa alla fase successiva che prevede due diversi tipi di irreperibilità: relativa e assoluta. 

Queste le differenze principali tra le due:

• irreperibilità relativa si verifica quando l’inquilino si è allontanato temporaneamente, ma esiste un domicilio conosciuto. In questo caso, l’atto può essere notificato per compiuta giacenza, ovvero lasciando un avviso di deposito presso l’ufficio postale o la Casa Comunale e inviando una raccomandata con avviso di ricevimento.
• irreperibilità assoluta si verifica quando l’inquilino ha lasciato il domicilio senza fornire alcuna indicazione sulla nuova residenza e non è possibile rintracciarlo. In questa circostanza, si applica l’art. 143 CPC, che prevede la notifica mediante deposito presso la a Casa Comunale dell’ultima residenza nota e successiva affissione nell’Albo Pretorio del Comune.

Che succede se l’inquilino irreperibile non si presenta in udienza

Un inquilino moroso irreperibile può portare automaticamente a un altro problema: la sua assenza anche in fase di udienza durante il procedimento di sfratto. Cosa fare, dunque, di fronte questa evenienza? 

È bene sapere che l’assenza della parte interessata al procedimento può portare alla convalida automatica dello sfratto, come stabilito dall’art.663 Codice di Procedura Civile. Nello specifico il giudice, in assenza di qualsiasi opposizione, è tenuto ad agire in questo modo:

• emette un’ordinanza di convalida di sfratto senza bisogno di ulteriori accertamenti;
• l’ordinanza ha efficacia immediata e costituisce titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile;
• se il locatore ha richiesto il pagamento dei canoni arretrati, il giudice può emettere anche un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo.

In questo caso, dunque l’inquilino perde qualsiasi diritto alla difesa o di chiedere dei termini di grazia per riuscire a sanare la morosità, salvo casi eccezionali e dimostrabili. Stando a quanto riportato dall’art. 668 CPC, la parte interessata può presentare un’opposizione tardiva solo se dimostra di essere stato impossibilitato a comparire in udienza per cause indipendenti dalla sua volontà come, ad esempio, una grave malattia o un errore nella notifica dell’atto di sfratto. 

Nonostante questi, però, l’esecuzione dello sfratto non viene sospesa, a meno che non venga disposta successivamente dal giudice.

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Come si possono recuperare i canoni non pagati

Oltre all’ingiunzione di sfratto in caso di un inquilino moroso, il locatore può chiedere anche il pagamento delle mensilità non versate. Questo può avvenire tramite decreto ingiuntivo, che consente di ottenere rapidamente un titolo esecutivo. Se, nonostante questo, l’inquilino continua a non saldare il debito, il proprietario dell’immobile può agire con l’esecuzione forzata, secondo quanto stabilito dall’art. 474 CPC. In questo caso sono previste diverse forme di pignoramento:

• pignoramento dello stipendio o della pensione, nei limiti stabiliti dall’art. 545 CPC;
• pignoramento del conto corrente;
• pignoramento dei beni mobili, con intervento dell’Ufficiale Giudiziario per il sequestro di oggetti di valore.

Se l’inquilino moroso è nullatenente, il recupero diventa più difficile, ma il creditore ha comunque diritto di rivalersi su eventuali futuri redditi o beni.

Cosa devo fare se l’inquilino non risponde al telefono?

Se l’inquilino non risponde al telefono, il proprietario dovrebbe provare altri metodi di contatto, come e-mail, raccomandata o PEC. Se continua a non ricevere risposte, potrebbe essere utile comprendere se l’inquilino abbia trasferito la residenza altrove. In questo caso una fonte d’informazione potrebbe essere rappresentata dagli altri inquilini e condomini.

Come posso dichiarare l’irreperibilità di un inquilino?

Prima di dichiarare l’inquilino irreperibile, è necessario effettuare almeno due tentativi di notifica all’ultimo indirizzo noto. Se la notifica non va a buon fine perché risulta assente o trasferito senza lasciare recapito, l’Ufficiale Giudiziario redige un verbale di mancata notifica. 

Oltre a questo, poi, è possibile richiedere un certificato di residenza presso l’anagrafe del Comune per verificare un eventuale cambio d’indirizzo. Se risulta irreperibile anche nei registri anagrafici, si rafforza la condizione di irreperibilità assoluta. A questo punto il locatore può chiedere al Tribunale di dichiarare l’inquilino irreperibile.