Mutui prima casa per frontalieri: cosa sapere

Per coloro che ogni giorno si recano oltreconfine per lavoro, ma anche per chi dall’estero giunge quotidianamente in Italia per ragioni professionali, un mutuo prima casa per frontalieri può rappresentare un’opzione particolarmente interessante. Stabilirsi nel Paese in cui si sono avviate le proprie attività lavorative, significa evitare ore nel traffico e una spesa mensile elevata in carburante. Ma cosa sapere, prima di accendere un finanziamento?

Il caso più frequente è quello dei lavoratori italiani che si recano in Svizzera, anche se non mancano professionisti svizzeri che ogni giorno lavorano sullo Stivale. Per entrambi, il consiglio è innanzitutto quello di avvalersi di strumenti online per trovare il miglior mutuo per le loro esigenze.

Quando il lavoratore straniero vuole comprare casa in Italia

Innanzitutto, è utile prendere in considerazione il caso dei mutui frontalieri in Italia, ovvero dei lavoratori svizzeri che, entrando ogni giorno sullo Stivale per ragioni professionali, desiderano acquistare una prima casa italiana. Favoriti anche dal cambio tra euro e franco svizzero, questi lavoratori potrebbero approfittare di condizioni d’acquisto convenienti, ma cosa sapere sull’accensione di un mutuo in Italia con busta paga svizzera?

Quali sono i requisiti per richiedere un mutuo ipotecario in Italia

Come facile intuire, il primo passaggio prevede di valutare i requisiti necessari per ottenere un mutuo ipotecario in Italia. Per il lavoratore che può contare su uno stipendio estero, come quello svizzero, bisogna innanzitutto considerare un fattore fondamentale: quello della residenza.

La maggior parte delle banche italiane, infatti, eroga finanziamenti per l’acquisto di una prima casa sul territorio nazionale, purché il compratore vi stabilisca la propria residenza principale. In altre parole, a seconda dell’istituto di credito prescelto, potrebbe essere richiesto di:

• dimostrare di essere già residenti in Italia;
• trasferire la residenza in Italia entro un periodo di tempo prefissato, in genere entro 18 mesi dall’acquisto, come previsto dalla normativa sulle agevolazioni per la prima casa, nel D.P.R 131/1986.

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Tali necessità sono legate alle agevolazioni fiscali precedentemente accennate. Infatti, chi acquista un’abitazione principale può godere di vari vantaggi – come la detrazione degli interessi passivi sul mutuo, la riduzione dell’IVA o dell’imposta di registro, nonché imposte catastali e ipotecarie fisse – purché:

• la residenza sia trasferita sull’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• il contribuente non sia in possesso di altre case, comprate con le medesime agevolazioni;
• l’uso sia destinato ad abitazione principale.

Se si procede all’acquisto di una seconda casa, o di un’abitazione che non verrà destinata a dimora principale, quello della residenza non è un requisito imposto né dalla legge, né dalle banche. Dopodiché, l’istituto di credito valuterà anche:

• la situazione reddituale del richiedente, affinché sia sufficientemente stabile per garantire la restituzione del debito. Ai frontalieri svizzeri potrebbe essere richiesto di consegnare le ultime buste paga e, in alcuni casi, una traduzione autenticata dei documenti, senza necessità di un permesso di lavoro speciale grazie agli accordi UE/SEE;
• la presenza di un contratto di lavoro stabile, poiché le banche italiane tendono a concedere più facilmente mutui a lavoratori a tempo indeterminato, rispetto agli agli autonomi o ai liberi professionisti, ai quali sono richieste maggiori garanzie;
• la capacità di rimborso, poiché le banche solitamente non concedono mutui se il rapporto tra la rata mensile e il reddito percepito è superiore di 1/3;
• il Loan To Value, ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo del mutuo richiesto, che solitamente non deve superare l’80%;
• l’età del richiedente, perché generalmente non vengono concessi mutui se, al momento dell’estinzione, si superano i 75 anni.

Che stipendio avere per un mutuo in Italia

Un dubbio frequente tra i frontalieri svizzeri che desiderano acquistare casa in Italia è relativo allo stipendio richiesto dalle banche per il mutuo. Tuttavia, non esiste uno stipendio di riferimento, la valutazione sul finanziamento viene infatti effettuata sulla sostenibilità della rata mensile.

Ipotizzando si voglia richiedere un mutuo da 200.000 euro della durata di 30 anni, con un LTV all’80%, tramite un comodo simulatore di mutui online, si ottiene l’importo della rata mensile, come da seguente tabella:

Tipo di Mutuo	Rata Mensile (1/3 stipendio)	Stipendio lordo mensile
fisso al 2,6%	640 euro	1.939 euro
variabile al 3,83%	748 euro	2.267 euro

In alternativa, rimane comunque possibile acquistare casa in Italia da frontalieri richiedendo un mutuo a una banca svizzera. Tuttavia, data la compravendita estera, le condizioni potrebbero essere meno vantaggiose, o le garanzie richieste maggiori, rispetto a un finanziamento per un immobile svizzero.

Quando i frontalieri italiani vogliono comprare casa in Svizzera

Il caso opposto è quello dei frontalieri italiani che, per ragioni di lavoro, valutano l’acquisto di una casa sul territorio elvetico. Ma cosa sapere se si vuole ottenere un finanziamento per la prima casa o, ancora, come ottenere mutui in Svizzera per non residenti?

I requisiti generali per ottenere un mutuo in Svizzera

Per i frontalieri che vogliono accendere un mutuo in Svizzera, i requisiti non sono dissimili da quelli solitamente richiesti in Italia. Come facile intuire, il primo passo sarà quello di dimostrare di essere in possesso di tutte le autorizzazioni per lavorare in Svizzera, ad esempio il Permesso G. 

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Dopodiché, si dovrà dimostrare una situazione reddituale sufficiente per poter ripagare il finanziamento. Verrà infatti valutato:

• il tipo di contratto di lavoro, con preferenza per i contratti a tempo indeterminato. Gli autonomi e i liberi professionisti non sono esclusi dall’accesso al finanziamento, ma le garanzie richieste potrebbero essere maggiori;
• la presenza di un reddito sufficiente, che non dovrà coprire solo la rata del mutuo ma anche i costi accessori locali, come gli oneri di manutenzione, le tasse e le assicurazioni. Anche in questo caso, le banche svizzere tendono a non concedere mutui se i costi del mutuo supera il 33% del reddito lordo annuo;
• il Loan To Value che, similmente a quanto avviene per l’Italia, non dovrà superare l’80% del valore dell’immobile.

Proprio in merito al Loan To Value, e quindi al minimo del 20% che il richiedente deve sostenere autonomamente, è utile sapere che in Svizzera:

• almeno il 10% deve provenire da propri fondi, esclusi i prestiti;
• il restante può essere coperto, se lo si desidera, da un prelievo anticipato del secondo pilastro previdenziale (LPP) per le abitazioni principali, come previsto dalla “Legge federale sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità”, In altre parole, è possibile richiedere un anticipo dal fondo pensione allo scopo di sostenere l’acquisto dell’immobile.

Ancora, bisogna soffermarsi anche sulle questioni relative alla residenza per comprare casa in Svizzera:

• per i frontalieri italiani con Permesso G, l’acquisto di una prima casa è possibile senza trasferire la residenza, ma le banche potrebbero richiedere garanzie aggiuntive o un anticipo più alto;
• per i non residenti, la “Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’estero” (LFAIE) regola l’acquisto di seconde case in zone turistiche autorizzate dai Cantoni, con condizioni variabili.

Lo stipendio necessario per un mutuo in Svizzera

Come già visto per l’Italia, anche in Svizzera non vi sono soglie di stipendio precise per ottenere il mutuo, bensì viene valutata l’erogabilità del finanziamento in base alla stabilità reddituale del richiedente.

Ipotizzando sempre un mutuo da 210.000 CHF (circa 200.000 euro) per 30 anni, con un LTV all’80%, si ottengono i seguenti importi: