Affitto con riscatto da costruttore: cosa sapere e come funziona

L’affitto con riscatto rappresenta una formula contrattuale sempre più gettonata nel mercato immobiliare italiano. Conosciuta comunemente anche come “rent to buy”, abbina la comodità di una locazione alla prospettiva futura dell’acquisto di un immobile di nuova edificazione. Ma come funziona l’affitto con riscatto dal costruttore? Ecco quali sono i vantaggi e quali elementi da prendere preventivamente in debita considerazione.

Cos’è l’affitto con riscatto da costruttore

L’affitto con riscatto è quindi un contratto immobiliare capace di coniugare la comodità di un affitto alla prospettiva futura dell’acquisto di un’immobile. Più propriamente considerato come un contratto ibrido, questa possibilità è stata introdotta con l’articolo 23 del Decreto Sblocca Italia, ovvero il D.L. 133/2014, poi convertito nella Legge 164/2014.

Più semplicemente, un potenziale acquirente può procedere ad affittare un immobile direttamente dal costruttore, con la possibilità di poterlo anche comprare entro un lasso di tempo predefinito da contratto, solitamente non superiore ai dieci anni. Di conseguenza, si presentano due momenti diversi:

• la fase della locazione, dove l’inquilino corrisponde direttamente un canone mensile al costruttore;
• la fase della compravendita, che si apre al termine del periodo d’affitto concordato da contratto, dove l’inquilino può procedere ad acquistare l’immobile, detraendo dal prezzo finale i canoni d’affitto – in toto o in parte – già versati.

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Dal punto di vista normativo, la Legge 164/2014 prevede che questa tipologia di contratto presenti delle specifiche peculiarità:

• deve essere trascritto nei registri immobiliari, come avviene di solito sia per le locazioni che per le compravendite, con una precisa clausola di protezione per l’acquirente contro eventi come l’ipoteca o la vendita a terzi dell’immobile durante il periodo d’affitto;
• la trascrizione può avere una durata massima di dieci anni, entro la quale l’inquilino deve decidere se avvalersi dell’opzione d’acquisto.

Più in generale, nella fase d’affitto devono essere rispettate tutte le relative norme del Codice Civile, in particolare l’articolo 1576, sulla suddivisione degli obblighi e delle responsabilità in materia di manutenzione ordinaria e straordinaria tra locatore e locatario.

Affitto con riscatto dal costruttore: gli aspetti pratici

Ma come funziona, nella pratica, un affitto con riscatto di una nuova costruzione? In una buona parte dei casi, questa tipologia di contratto prevede la definizione di un anticipo, oltre che di un canone mensile.

In linea generale, il costruttore e il locatario finalizzano il loro accordo in presenza di un notaio, che provvederà alla trascrizione del contratto nei registri immobiliari. Il documento sottoscritto dovrà presentare anche la durata dell’accordo, ovvero il periodo massimo di locazione entro il quale l’affittuario potrà esercitare l’opzione d’acquisto, e i relativi costi. Questi ultimi possono prevedere:

• un anticipo iniziale;
• un canone mensile, con un acconto per la prima rata;
• il prezzo finale di vendita, a cui andranno sottratti i canoni d’affitto che, di fatto, rappresentano degli acconti sulla compravendita.

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Per agevolare la comprensione, è utile ricorrere a un esempio pratico di affitto con riscatto. Si ipotizzi che l’impresa metta sul mercato un immobile del valore di 300.000 euro, il contratto può prevedere:

• una durata di 7 anni;
• un anticipo di 15.000 euro;
• un canone mensile di 1.200 euro, con un acconto aggiuntivo di 400 euro sulla prima rata;
• un prezzo finale di vendita di 251.400 euro, pari al valore di vendita dell’immobile, meno gli acconti già versati, ovvero 48.600 euro.

Va però sottolineato che, a seconda degli accordi, i canoni possono essere considerati acconti in toto oppure in parte, quindi la cifra per l’acquisto può essere maggiore. Ancora, se l’inquilino decide di esercitare l’opzione d’acquisto, può coprire la somma con propri fondi oppure richiedere alla banca un classico mutuo.

Quanto anticipo serve per l’affitto con riscatto

Ma quanto si spende per l’anticipo in questa tipologia di contratto? Non vi sono delle soglie specifiche definite per legge, molto dipende dallo stesso costruttore e dai singoli accordi sottoscritti con i locatari. In generale, la soglia di anticipo va dal 5% al 20% del prezzo di vendita.

Di conseguenza, per un immobile del valore di 300.000 euro, la somma da corrispondere anticipatamente potrebbe essere compresa tra 15.000 e 60.000 euro.

Come funziona l’affitto con riscatto senza anticipo

In alcuni casi, è anche possibile approfittare dell’affitto con riscatto senza anticipo. Il funzionamento è pressoché il medesimo rispetto a quello già evidenziato nei precedenti paragrafi, senza appunto il versamento iniziale. Ricorrendo sempre all’esempio già spiegato, per un immobile da 300.000 euro con un contratto di locazione da 7 anni, si corrisponde:

• un canone mensile di 1.200 euro, con un acconto aggiuntivo di 400 euro sulla prima rata;
• un prezzo finale di vendita di 266.400 euro, pari al valore di vendita dell’immobile, meno gli acconti già versati, ovvero 33.600 euro.

Quanto costa l’atto notarile per un affitto con riscatto

Come già evidenziato, l’affitto con riscatto dal costruttore – indipendentemente preveda o meno un anticipo – richiede la trascrizione nei registri immobiliari, così come previsto dalla Legge 164/2014. Ciò comporta la predisposizione di un atto notarile in sede di sottoscrizione del contratto tra le parti: ma quanto costa?

Non esiste una cifra valida per tutti, poiché molto dipende dalla complessità del contratto, l’onorario del notaio e le obbligatorie tasse, come l’imposta di registro e le spese di trascrizione. Indicativamente, i prezzi potrebbero essere compresi tra 1.500 e 3.000 euro. Bisogna però considerare che l’atto notarile va stilato:

• sia per la trascrizione del contratto nei registri immobiliari all’avvio della locazione;
• sia al momento di avvalersi dell’opzione d’acquisto, poiché serve ovviamente un trasferimento di proprietà registrato.

Cosa succede se il locatario non esercita l’opzione d’acquisto

Ma cosa accade se, al termine del periodo di locazione, il locatario decide di non avvalersi dell’opzione d’acquisto? Innanzitutto, è bene sottolineare che le opzioni “rent to buy” – a differenza dei contratti d’affitto con obbligo d’acquisto – non impongono vincoli all’affittuario. Se quest’ultimo decide di non acquistare l’immobile, il contratto d’affitto semplicemente si esaurisce.

Tuttavia, in caso l’accordo abbia previsto un anticipo iniziale, il locatario potrebbe perdere questa cifra, a seconda delle clausole contrattuali, che devono specificare se l’anticipo è rimborsabile in tutto o in parte.

Vantaggi e svantaggi dell’affitto con riscatto

Compreso quale sia il funzionamento di questo contratto immobiliare, quali sono i vantaggi e i rischi dell’affitto con riscatto dal costruttore?

I vantaggi sia per i locatari che per i costruttori

La possibilità di approfittare di una fase iniziale di affitto, che può essere poi trasformata in una compravendita, assicura dei benefici sia ai locatari che ai costruttori. Gli affittuari, ad esempio, possono approfittare di:

• un accesso facilitato a case di nuova costruzione, soprattutto quando non si ha la possibilità di sottoscrivere subito un mutuo, ad esempio per una situazione reddituale non stabile o per l’impossibilità di sostenere un Loan To Value elevato;
• un accumulo di capitale nel tempo, poiché i canoni mensili – conteggiati in toto o in parte come acconto all’acquisto – rappresentano un risparmio da detrarre dal prezzo finale dell’immobile;
• una grande flessibilità, sia gestionale – il locatario può vivere nell’immobile e comprendere se soddisfi le sue esigenze – che finanziaria, con la possibilità di rinviare la decisione d’acquisto in un secondo momento.

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Al contempo, per il costruttore, questa soluzione permette di:

• aumentare la propria attrattiva su un mercato immobiliare sempre più complesso e competitivo, offrendo più opzioni per acquirenti indecisi o, ancora, avvicinando clienti che non sono nelle condizioni di richiedere mutui tradizionali;
• avere un flusso di cassa costante, così da coprire più facilmente i costi o da investire in nuovi progetti;
• proteggere il valore dell’immobile che, essendo stabilito a inizio del contratto, non si svaluta nel tempo.

Gli svantaggi dell’affitto con riscatto dal produttore

Non mancano di certo gli svantaggi per entrambe le parti, anche data la mutabilità tipica del mercato in particolare. Ad esempio, i locatari rischiano di:

• perdere l’anticipo iniziale se non desiderano avvalersi dell’opzione d’acquisto al termine del contratto;
• pagare canoni mensili più elevati rispetto alla media di mercato per gli affitti più classici;
• non approfittare delle fluttuazioni di mercato, che potrebbero portare a una svalutazione del valore dell’immobile nel tempo. Il prezzo di vendita è infatti stabilito a inizio contratto.

Per i costruttori, invece, gli svantaggi potrebbero concretizzarsi con:

• la perdita di un’opportunità di vendita, se il locatario non si avvale del riscatto;
• l’impossibilità di ottenere il valore dell’immobile in tempi brevi, come in una classica compravendita;
• la possibilità di dover investire in costi non preventivati di manutenzione straordinaria per tutta la durata della locazione;
• il rischio di perdere parte del valore dell’immobile, se nel frattempo il mercato immobiliare si attesta su soglie maggiori, perché il prezzo di vendita è stabilito a priori.

In definitiva, prima di sottoscrivere il contratto è bene che le parti si consultino con esperti qualificati, per verificare che per entrambi vi sia effettivamente una sufficiente convenienza.