Pre-delibera o voucher mutuo: cos’è e come funziona

La pre-delibera del mutuo, nota anche come voucher mutuo, è uno strumento davvero utile per tutti coloro che desiderano ottenere un parere di fattibilità dalla banca, prima di avviare una trattativa per l’acquisto di un immobile. Tramite questa opzione, è infatti possibile sapere se l’istituto di credito sia disposto a concedere il finanziamento, prima ancora di individuare l’immobile da acquistare.

Per quanto la pre-delibera sia sempre più diffusa, non tutte le banche offrono le medesime condizioni ai richiedenti. Per questa ragione, è utile avvalersi preventivamente di strumenti gratuiti per trovare il miglior mutuo per le proprie esigenze.

Che cos’è la pre-delibera del mutuo?

La pre-delibera del mutuo – chiamata comunemente voucher mutuo o, ancora, mutuo in tasca – rappresenta un parere di fattibilità creditizia che la banca emette a favore di un cliente che desidera procedere a una compravendita immobiliare.

Spesso richiesta prima di identificare l’immobile che si desidera acquistare, la pre-delibera permette di:

• certificare la volontà della banca a concedere il finanziamento, in presenza di determinate condizioni;
• offrire al cliente una relativa certezza sull’effettiva concessione del mutuo, quando ne farà richiesta.

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Come facile intuire, soprattutto nei casi in cui il voucher mutuo viene richiesto prima di aver trovato l’immobile da comprare, le condizioni potrebbero cambiare in itinere. Ad esempio, se il valore dello stesso immobile non è compatibile con la cifra presente nella pre-delibera, oppure non è conforme dal punto di vista urbanistico e normativo, la banca può rifiutare l’erogazione del finanziamento. Inoltre, è utile sapere che:

• per quanto rappresenti un impegno condizionato da parte della banca, la pre-delibera del mutuo non è vincolante per il cliente. Il richiedente può decidere di non procedere con l’acquisto dell’immobile e, di conseguenza, evitare l’accensione del mutuo. Ancora, può semplicemente rivolgersi a un altro istituto di credito, per approfittare di condizioni migliori;
• la pre-delibera del mutuo ha tempi prestabiliti, ovvero una durata massima, oltre la quale dovrà essere sottoposta una nuova richiesta. Generalmente, le banche concedono dai 3 ai 6 mesi, con possibili variazioni tra un istituto di credito e l’altro.

Come funziona la pre-delibera del mutuo

Dopo aver visto cos’è il voucher mutuo, è utile analizzarne il funzionamento più nel dettaglio. Vi sono infatti diversi passaggi che il richiedente deve seguire, questo indipendentemente abbia già a disposizione l’immobile o, invece, sia ancora nella fase di ricerca.

Come ottenere la pre-approvazione di un mutuo

Per poter procedere alla richiesta di pre-approvazione del mutuo, la prima e fondamentale fase è la preparazione di tutti i documenti necessari, che serviranno alla banca per esaminare la domanda. L’istituto di credito deve infatti valutare la capacità del richiedente di sostenere un finanziamento a scopo immobiliare e, di conseguenza, ne verrà analizzata sia la situazione reddituale che le condizioni finanziarie più in generale.

Al momento della presentazione della domanda alla banca, il cliente deve normalmente presentare:

• i documenti anagrafici, come carta d’identità, codice fiscale, il certificato di stato di famiglia;
• i documenti reddituali, comprensivi dell’ultima dichiarazione dei redditi 730 per i lavoratori dipendenti e del Modello Redditi Persone Fisiche per gli autonomi. Inoltre, le banche potrebbero richiedere ai dipendenti anche diverse buste paga pregresse o, ancora, le ultime CU;
• i documenti relativi a crediti preesistenti, come altri finanziamenti ancora in corso;
• eventuali garanzie di cui si può disporre, come la presenza di terzi garanti, polizze assicurative o altri immobili ipotecabili.

In ogni caso, la tipologia di documenti necessaria può variare a seconda dell’istituto di credito prescelto. Naturalmente, come facile anche intuire, non sarà necessario fornire documentazione relativa all’immobile, se la fase di ricerca non fosse stata ancora avviata.

La valutazione da parte della banca

Come si evince anche dalla guida passo per passo al mutuo, la presentazione dei documenti rappresenta solo una delle fasi per l’ottenimento della pre-delibera del finanziamento. La banca deve infatti procedere con la valutazione della condizione reddituale e finanziaria del richiedente, in genere tramite tre verifiche principali:

• l’analisi reddituale, ovvero la capacità del richiedente di saldare il debito contratto, cioè di pagare le rate del mutuo. È utile sapere che, di solito, le banche tendono a non concedere mutui se il peso della rata è superiore al 30-35% del reddito mensile disponibile;
• il controllo creditizio, tramite l’interrogazione di banche dati nazionali quali il CRIF, per accertarsi che il cliente non sia un cattivo pagatore, ad esempio per aver accumulato debiti mai restituiti o saldati in ritardo;
• il calcolo dell’importo massimo erogabile, che sarà utile soprattutto al richiedente per capire entro quale valore di riferimento dovrà rimanere l’immobile.

In base alle analisi effettuate, la banca deciderà se concedere o rifiutare la pre-delibera, garantendo il massimo della trasparenza sulle proprie motivazioni. Bisogna però ricordare che il voucher non rappresenta un contratto di mutuo, bensì una semplice valutazione di fattibilità, di conseguenza:

• una volta trovato l’immobile, la banca valuterà nuovamente l’erogabilità del finanziamento, in base al valore dello stesso immobile;
• se nel frattempo le condizioni reddituali del richiedente dovessero cambiare, l’istituto di credito ha facoltà di negare il mutuo, nonostante la precedente valutazione di fattibilità positiva.

I tempi per la pre-delibera del mutuo

Affinché la banca possa valutare efficacemente la pre-delibera del mutuo, è necessario il rispetto di alcuni tempi tecnici, che possono variare a seconda dell’istituto di credito prescelto. Fornire delle tempistiche universali è abbastanza complesso, indicativamente le banche più veloci possono fornire una valutazione entro 5-15 giorni lavorativi dalla richiesta.

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I tempi di approvazione non sono però gli unici da prendere in considerazione: ad esempio, per quanto tempo è valido un voucher mutuo? In linea generale:

• la maggior parte delle banche offre dai tre ai sei mesi di validità per il voucher;
• alcuni istituti di credito possono proporre fino a 12 mesi, previa verifica intermedia delle condizioni.

È però utile ribadire che il periodo di validità della pre-delibera è questione diversa dai tempi per l’erogazione del mutuo, ovvero quelli necessari per accendere effettivamente il finanziamento e ricevere il versamento della somma concessa. Questi sono successivi al voucher, poiché dipendono anche dalla necessità di valutazione dell’immobile.

Quanto costa la pre-delibera del mutuo

Quando ci si accinge a richiedere una valutazione preliminare di fattibilità alla banca, è più che naturale chiedersi quale sia il costo della pre-delibera del mutuo. Anche in questo caso, vi può essere grande variabilità tra un istituto di credito e l’altro:

• molte banche offrono il servizio gratuitamente;
• alcune richiedono un costo di pratica iniziale, indicativamente tra i 100 e i 300 euro, che viene spesso poi compensato con la concessione definitiva del finanziamento.

Ma quali banche offrono il voucher mutuo? Quasi tutti gli istituti di credito italiani prevedono la possibilità di ottenere una valutazione di fattibilità del finanziamento, di conseguenza si potrà eventualmente sottoporre la richiesta a più banche diverse, così da scegliere la soluzione più adatta alle proprie esigenze. 

Si ricorda, infatti, che la pre-delibera non è vincolante per il richiedente, mentre rappresenta un impegno formale per la banca, salvo esito negativo della verifica dell’immobile o, ancora, modifiche alla condizione finanziaria del cliente.

I vantaggi della pre-delibera del mutuo

Compreso il funzionamento del voucher mutuo, è più che naturale chiedersi quali siano i vantaggi. Come appare evidente, la pre-delibera del finanziamento rappresenta un’opzione decisamente utile per chi si vuole lanciare in una compravendita immobiliare, perché:

• permette di procedere alla ricerca dell’immobile con più consapevolezza, sia sulla probabile erogazione del mutuo, che sul budget da investire a propria disposizione;
• velocizza alcune tempistiche per l’erogazione finale del finanziamento, poiché parte delle verifiche, come quella reddituale, sono già state condotte. Naturalmente, eventuali cambiamenti in corsa – si pensi al richiedente che, purtroppo, perde nel frattempo il lavoro – comporteranno nuove valutazioni;
• concede una relativa certezza, seppur non totale, sulla concessione del mutuo, limitando così i rischi della stessa compravendita.

Il fatto che il voucher non sia vincolante, infine, concede al cliente la massima serenità di cambiare idea, non procedendo alla sottoscrizione del mutuo. Una possibilità molto utile, quest’ultima, quando si decide di non dar seguito alla compravendita o, ancora, di affidarsi a un istituto di credito dalle condizioni più vantaggiose.