Infiltrazioni da terrazzo privato: chi paga ripristino e manutenzione

Quando si manifestano delle infiltrazioni da un terrazzo privato, chi paga le opere di ripristino e di manutenzione? Non si può dire che quello delle perdite d’acqua da terrazze o lastrici solari non sia un problema comune in condominio, tanto da generare leciti dubbi su chi debba farsi carico della spesa.

In linea generale, quando il terrazzo è di proprietà comune le spese di manutenzione straordinaria spettano a tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Se, invece, appartiene esclusivamente a un condomino, quest’ultimo corrisponderà 1/3 delle spese, mentre il resto verrà diviso fra tutti sempre in base ai millesimi.

Quando il terrazzo è di proprietà esclusiva

Prima di entrare nel merito della gestione e della suddivisione delle spese dovute ai danni dell’acqua – come, ad esempio, le infiltrazioni dal terrazzo sovrastante che intaccano una o più unità abitative – è indispensabile comprendere quando terrazze e lastrici solari sono di proprietà esclusiva o, ancora, comune. Come accennato in apertura, si tratta di una differenza fondamentale per definire l’effettiva ripartizione dei costi all’interno del condominio.

Pexels

Di norma, è necessario valutarne la tipologia:

• un terrazzo a livello è esclusivo quando è destinato privatamente a un unico condomino, anche se mantiene la funzione di coprire le unità sottostanti, purché vi sia prova nell’atto di proprietà. Spesso, questo tipo di configurazione prevede accessi riservati, inibiti agli altri condomini;
• un lastrico solare, quindi la copertura sulla sommità dell’edificio, è invece normalmente considerato una parte comune del condominio, così come previsto dall’articolo 1117 del Codice Civile. Tuttavia, è possibile che un lastrico solare condominiale sia concesso a uso esclusivo di un solo condomino, oppure un gruppo di questi, purché ve ne sia adeguata testimonianza scritta, ad esempio nel regolamento contrattuale.

Infiltrazioni da terrazzo privato e danni: chi paga

Come già accennato, le infiltrazioni provenienti da un terrazzo privato rappresentano un’eventualità abbastanza diffusa nei condomini. Si tratti dell’usura, della negligenza o di cause esterne alla volontà del proprietario, può capitare che l’acqua penetri nelle pareti, determinando danni alle proprietà altrui. Premessi i casi in cui un terrazzo possa essere effettivamente considerato esclusivo, chi paga i danni da infiltrazioni?

Come si ripartiscono le spese di un terrazzo privato

Il primo caso da prendere in considerazione è quello della gestione delle spese per un terrazzo esclusivamente privato. Si pensi, ad esempio, a un guasto a una tubatura che comporta il passaggio dell’acqua agli appartamenti sottostanti.

In linea generale, tutti i costi di manutenzione ordinaria – ad esempio, la sostituzione delle piastrelle o della pavimentazione – sono a carico esclusivo del proprietario. Se, invece, la manutenzione è straordinaria, tutti i condomini potrebbero essere chiamati a partecipare alle spese.

La suddivisione delle spese di ripristino e manutenzione straordinaria dipende dalle responsabilità dei condomini su guasti e malfunzionamenti. Innanzitutto, se l’infiltrazione è dovuta a difetti di impermeabilizzazione, a danni alle tubature dovute alla naturale usura o da qualsiasi altra questioni indipendente dalla proprietà del proprietario, si procede come previsto dall’articolo 1126 del Codice Civile:

• 1/3 della spesa è a carico del proprietario del terrazzo;
• 2/3 a carico dei condomini che beneficiano della copertura dello stesso terrazzo, con una suddivisione dei costi in base ai millesimi di proprietà.

Tuttavia, se i danni sono dovuti all’uso improprio – ad esempio, le infiltrazioni a un box da un terrazzo privato, dopo che il proprietario ha forato delle tubature eseguendo dei lavori impropri – il responsabile può essere chiamato a sostenere sia i costi di ripristino che a risarcire i condomini coinvolti, come da articolo 2051 del Codice Civile.

Come si dividono i costi di un lastrico solare

Questione leggermente diversa se, più che di un terrazzo esclusivo, si parla di un lastrico solare. Come già visto, questa struttura è a tutti gli effetti una parte comune dell’edificio, poiché della sua copertura ne godono solitamente tutti i condomini. Per questa ragione, in presenza di infiltrazioni o altre problematiche, le spese verranno suddivise fra tutti in base ai millesimi.

Tuttavia, quando l’uso è esclusivo, le spese di manutenzione straordinaria o per danni agli appartamenti sottostanti il lastrico solare vengono ripartite analogamente ai terrazzi privati. Di conseguenza, secondo il già citato articolo 1126 del Codice Civile, si procederà sempre con:

• 1/3 al carico di proprietario;
• 2/3 a carico degli altri condomini, in base ai millesimi di proprietà.

Pexels

Anche in questo caso, se le infiltrazioni sono causate da comportamenti negligenti, il responsabile potrebbe essere chiamato a provvedervi in toto, corrispondendo anche gli eventuali risarcimenti.

Chi paga i danni da infiltrazioni dal balcone di proprietà

Come ci si comporta, invece, se i danni da infiltrazione provengono da un balcone di proprietà? In questo caso, ci si trova a dover gestire una situazione particolare. Fatto salve per eventuali altre specifiche o accordi all’interno del condominio, di solito:

• la soletta balcone, se aggettante, è esclusivamente di proprietà del titolare del balcone;
• il parapetto e i frontalini sono privati se hanno funzioni esclusivamente private, mentre comuni se presentano scopi decorativi integrati con il decoro della facciata.

Di conseguenza, come si procede in caso di guasti o danni? In linea generale, è il proprietario a farsi carico delle relative spese, a meno che non riguardino le porzioni considerate comuni del balcone, dove potrebbe esservi una ripartizione dei costi in base ai millesimi di proprietà. Se, tuttavia, il proprietario ha responsabilità diretta nell’infiltrazione, dovrà coprire tutti gli oneri di riparazione e i risarcimenti. Bisogna considerare, però, che la gestione dei balconi è normalmente molto complessa e, pertanto, sarà necessaria una valutazione caso per caso.

Chi paga l’impermeabilizzazione del terrazzo

Compreso come vengono suddivise le spese in caso di infiltrazioni, come si gestiscono le attività di manutenzione di un terrazzo di proprietà esclusiva? Ad esempio, prima ancora che si verifichino perdite d’acqua e gravi conseguenze alle unità immobiliari altrui, può essere necessario provvedere ciclicamente all’impermeabilizzazione dello stesso terrazzo.

Innanzitutto, è necessario valutare se l’intervento di impermeabilizzazione rientra nella manutenzione ordinaria – ad esempio, la necessità ciclica di renderne la superficie interna impenetrabile all’acqua – oppure nella straordinaria. In questo secondo caso, si seguono le ripartizioni già viste nell’articolo 1126 del Codice Civile, quindi con 1/3 della spesa a carico del proprietario e 2/3, invece, dei condomini che godono della copertura garantita dallo stesso terrazzo.

Bisogna però specificare che altri interventi eventualmente connessi all’impermeabilizzazione – quali, ad esempio, il rifacimento di porzioni del tetto o la pulizia delle grondaie – potrebbero prevedere la più classica suddivisione prevista dall’articolo 1123 del Codice Civile, quindi con la ripartizione degli interi costi in base ai millesimi.

Come è facile intuire, ogni situazione è diversa: è quindi utile chiedere un parere preventivo all’amministratore di condominio o, ancora, al proprio legale di fiducia.