Vendere casa all’estero è facile: ecco le procedure e cosa sapere

L’Italia è da sempre una delle destinazioni preferite dagli stranieri per il suo patrimonio artistico, la qualità della vita e il clima favorevole. Questo, nel corso del tempo, ha attirato investitori e privati da tutto il mondo con il sogno, magari, di una tipica abitazione italiana tutta per sé, in cui soggiornare o trascorrere le vacanze. 

Vendere una casa a un acquirente straniero, d’altra parte, può essere un’ottima opportunità per chi desidera realizzare un buon affare, specialmente in un mercato immobiliare in continua evoluzione. Ma quali sono i vantaggi effettivi? Quali le procedure e gli aspetti fiscali da considerare? Di seguito cosa bisogna sapere per vendere casa all’estero e trasformarla in una opzione conveniente.

Perché vendere una casa italiana agli stranieri?

Per chi arriva ad esempio dagli Stati Uniti o da alcuni paesi freddi del nord Europa, l’idea di poter vivere in Italia, anche se solo per la stagione estiva, è un sogno che sembra irraggiungibile. Nonostante questo, però, alcuni riescono a realizzarlo dopo, magari in seguito a una vacanza e a essersi fatti conquistare da un luogo in particolare. Che sia il fascino della grande città piena di stimoli culturali o i ritmi più lenti di un piccolo centro di provincia, l’Italia è diventata uno dei mercati immobiliari più interessanti per diversi motivi:

• Qualità della vita: il clima mite, il cibo, il patrimonio culturale e lo stile di vita rilassato rendono l’Italia una destinazione ideale per molti.
• Prezzi competitivi: rispetto ad altri paesi europei, il mercato immobiliare italiano offre prezzi più accessibili, soprattutto in alcune regioni.
• Investimento a lungo termine: molti compratori vedono l’acquisto di una casa in Italia come un investimento sicuro, con la possibilità di affittare l’immobile ai turisti o rivenderlo in futuro a un prezzo maggiore.

Stabiliti i vantaggi per un eventuale acquirente straniero, però, quali sono quello di un venditore italiano? Per rispondere adeguatamente a questa domanda è necessario far riferimento a diversi elementi tra cui:

• mercato più ampio con una domanda maggiore: rivolgersi agli stranieri significa ampliare il bacino di potenziali acquirenti, aumentando le possibilità di una vendita veloce della casa e riducendo i tempi di attesa. In molte aree, la domanda estera è superiore a quella nazionale, soprattutto per proprietà in zone turistiche o di pregio.
• Miglior valore di vendita: gli acquirenti stranieri sono spesso disposti a pagare di più per una proprietà che risponda alle loro esigenze di qualità e posizione. Questo può consentire al venditore di ottenere una valutazione immobiliare più alta rispetto a quella offerto dal mercato interno.

Per finire, poi, la questione pagamenti può essere decisamente più veloce e sicura. Molti acquirenti stranieri, infatti decidono di comprare un immobile grazie a dei finanziamenti ottenuti nei loro paesi d’origine, accelerando notevolmente i tempi di vendita.

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Come vendere casa all’estero

Nonostante la vendita ad un acquirente straniero di una proprietà italiana presenti dei vantaggi notevoli, soprattutto dal punto di vista economico, è bene essere consapevoli di tutte le diverse fasi che la definiscono. Il processo di vendita, in questo caso, richiede attenzione a diversi aspetti legali, fiscali e burocratici. Dalla gestione della documentazione alla modalità di pagamento sicura, ogni fase deve essere pianificata con cura per evitare problemi e garantire una transazione fluida. 

Aspetti legali e fiscali

Per comprendere come muoversi nelle intricate questioni legali e fiscali di una compravendita internazionale, è bene far riferimento, come primo passo, al Codice Civile. Nell’articolo 16 delle disposizioni sulla legge in generale del c.c. si chiarisce il principio essenziale della reciprocità. Questo vuol dire, in sostanza, che uno straniero può acquistare un immobile in Italia solo se il suo paese di origine consente ai cittadini italiani di acquistare immobili con le stesse condizioni. In definitiva, dunque, questo tipo di compravendita è possibile per:

• cittadini dell’Unione Europea (UE) e dello Spazio Economico Europeo (SEE): possono acquistare immobili in Italia senza restrizioni, godendo degli stessi diritti dei cittadini italiani.
• Cittadini extracomunitari con permesso di soggiorno: se lo straniero risiede legalmente in Italia con un permesso di soggiorno valido, può acquistare immobili senza limitazioni.
• Cittadini extracomunitari senza permesso di soggiorno: devono rispettare la condizione di reciprocità, verificabile presso il Ministero degli Affari Esteri italiano. Da considerare che, alcuni accordi bilaterali tra l’Italia e altri Stati, potrebbero semplificare le procedure.
• Società straniere: anche in questo caso possono acquistare immobili se il loro paese garantisce la reciprocità alle imprese italiane o se hanno una sede in Italia.

Anche dal punto di vista fiscale, poi, esistono delle norme da rispettare sia per l’acquirente che per il venditore. Nello specifico si tratta di:

• Imposta di registro: 2% sul valore catastale se l’acquirente usa l’immobile come prima casa; 9% se è seconda casa.
• IVA (solo per immobili nuovi venduti da imprese costruttrici): 4% per prima casa, 10% per seconda casa, 22% per immobili di lusso.
• Imposta ipotecaria e catastale: di norma €50 ciascuna se si applica l’IVA, oppure comprese nel 9% dell’imposta di registro.

A questo, poi, si deve aggiungere anche quanto stabilito nell’art 67, comma 1, lettera b del TUIR, ossia Testo Unico delle Imposte sui Redditi. Qui, infatti, è considerato il caso specifico della plusvalenza, ossia la cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni. In questo caso ci si trova ad una situazione soggetta a imposizione fiscale attraverso tassazione IRPEF o Imposta sostitutiva del 26%.

Nel primo caso la plusvalenza viene aggiunta al reddito complessivo del venditore e tassata con le aliquote progressive IRPEF italiane fino al 43%. Nel secondo, invece, il venditore può chiedere al notaio di applicare un’imposta fissa del 26% sulla plusvalenza, evitando la dichiarazione nel modello Redditi PF, rendendo la procedura sicuramente più semplice. 

La plusvalenza, comunque, può non essere pagata per un immobile venduto dopo cinque anni dall’acquisto o quando è stato utilizzato come abitazione principale come gran parte del periodo di proprietà.

Procedura di vendita

Vendere casa all’estero da privato segue una serie di passaggi fondamentali che non sono poi così diversi da quelli stabiliti per qualsiasi tipo di compravendita. Così, dopo aver verificato l’esistenza della reciprocità tramite il Ministero degli Affari Esteri italiano o con il supporto di un notaio, è possibile agire attraverso queste fasi:

• Preparazione dei documenti: per acquistare un immobile è fondamentale produrre una documentazione riguardante la proprietà. Così, oltre al passaporto, codice fiscale italiano o eventuale permesso di soggiorno, il venditore è tenuto a produrre alcune documenti specifici quali l’atto di proprietà, visura e planimetria catastale aggiornata, APE (Attestato di Prestazione Energetica), conformità urbanistica ed edilizia e Certificazioni degli impianti.
• Proposta d’acquisto: l’acquirente presenta una proposta scritta con un deposito cauzionale, ossia la caparra. Se il venditore accetta, l’accordo è vincolante.
• Compromesso: è un contratto che impegna le parti a concludere la vendita, stabilendo prezzo, modalità di pagamento e tempistiche. Solitamente, viene versata una caparra confirmatoria del 10-20% del prezzo dell’immobile. Questo, poi, deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate.
• Rogito notarile e pagamento: l’atto definitivo di compravendita si conclude davanti a un notaio italiano, che verifica la regolarità dell’operazione. Se l’acquirente non parla italiano, poi, è necessaria una traduzione giurata dell’atto e la presenza di un interprete durante la firma.

Si ricorda, inoltre, che il pagamento finale avviene essenzialmente per bonifico bancario in conformità alle norme italiane sul tema. Per concludere tutto il procedimento, poi, il notaio si impegna alla registrazione del contratto presso i registri immobiliari e al pagamento delle imposte dovute.

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Modalità di pagamento e trasferimento fondi

Quando si vende un immobile ad un acquirente straniero la questione del pagamento e del trasferimento fondi è essenziale. Nello specifico questa deve seguire le norme italiane che non prevedono l’acquisto di un immobile in contanti. Questo, in particolare, è stabilito dalla normativa antiriciclaggio (D.Lgs. 231/2007), che garantisce la trasparenza nelle transazioni economiche. 

Stabilito questo, dunque, l’acquisto di un immobile da parte di uno straniero può essere portato a termine, nel modo più diretto e veloce, attraverso un bonifico bancario internazionale. Questo deve essere eseguito da un conto bancario intestato all’acquirente e destinato a quello del venditore.

Un’altra soluzione, poi, potrebbe essere quella del conto vincolato. Il denaro viene depositato su un conto gestito da un intermediario, solitamente un notaio o una banca, mentre i fondi vengono rilasciati solo al momento della firma del rogito. Per quanto riguarda il trasferimento di fondi, poi, l’acquirente straniero deve dimostrare che il denaro utilizzato per l’acquisto proviene da fonti lecite. La banca, dunque, può richiedere documenti come estratti conto bancari, contratti di vendita di altri beni e dichiarazioni dei redditi.

Intermediazione immobiliare

Affidarsi a un’agenzia immobiliare di grande esperienza o specializzata nella vendita a stranieri può semplificare il processo e aumentare le probabilità di successo. Questa, infatti, non solo si occupa della valutazione dell’immobile ma ha anche dei canali aperti per la promozione internazionale. Il ruolo più importante, comunque, è svolto proprio durante la mediazione delle parti.

L’agenzia giusta per la vendita della casa a stranieri, infatti, deve saper garantire la mediazione linguistica, nel caso ce ne sia bisogno, e la verifica della solvibilità del futuro acquirente, per finire con un sostengo adeguato e altamente professionale durante la trattativa e nella fase contrattuale. In questo caso, infatti, un’agenzia dovrebbe redigere la proposta di acquisto, predisporre il compromesso e registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate. 

Alternative alla vendita tradizionale

Se la vendita diretta, poi, non si dimostra essere la soluzione ideale, esistono altre opzioni per monetizzare l’immobile:

• Rent to buy: consente all’acquirente di vivere nella casa pagando un affitto con un’opzione di acquisto futura.
• Vendita con pagamento dilazionato: alcuni compratori potrebbero preferire pagamenti rateali, garantiti da un contratto notarile.
• Aste immobiliari internazionali: alcune piattaforme specializzate permettono di vendere rapidamente agli investitori stranieri tramite aste online.

Un’ultima soluzione particolarmente utilizzata negli ultimi anni è la permuta immobiliare. In alcuni casi, infatti, è possibile scambiare la proprietà con un altro immobile, anche situato all’estero, attraverso accordi diretti tra le parti.

L’aspetto della tassazione

Quando si vende un immobile la questione fiscale è sempre essenziale e fondamentale. Maggiormente lo diventa quando la compravendita avviene con una parte straniera. In sostanza, la questione è una: a chi bisogna pagare le tasse? La risposta non è semplicissima e quindi richiede particolare attenzione e, soprattutto, l’aiuto di un professionista del settore.

Il primo passo, comunque, è quello di considerare la provenienza dell’acquirente per comprendere se esistono degli accordi fiscali specifici con il suo paese. In sostanze è essenziale capire se ne esiste uno contro le doppie imposizioni. In questo modo, infatti, si può evitare di pagare le tasse per due volte.

Nello specifico, con convenzione contro le doppie imposizioni (CDI) si intende un accordo internazionale tra due paesi volto a prevenire la doppia tassazione sui redditi generati da persone fisiche e giuridiche che operano in entrambi i luoghi. Per quanto riguarda la vendita di immobili all’estero, poi, questa stabilisce che il Paese in cui si trova l’immobile ha il diritto di tassare i guadagni derivanti. Se, però, il proprietario dell’immobile risiede in un’altra nazione, può essere soggetto a doppia imposizione, ovvero alla tassazione sia in quello in cui si trova l’immobile che nel paese in cui risiede.

Per evitare questa evenienza, dunque, la CDI prevede norme specifiche per la determinazione del reddito tassabile e per l’assegnazione del diritto di imposizione fiscale. Queste includono proprio la riduzione o l’esenzione fiscale in uno dei due paesi, a seconda delle circostanze specifiche.

Stabilito questo, dunque, le tassazioni possibili in caso di vendita sono due: la tassazione ordinaria e la tassazione sostitutiva. Per quanto riguarda la prima, questa prevede la già considerata tassa sulla plusvalenza, ovvero la differenza/guadagno tra l’acquisto originale e la vendita, in base a determinati scaglioni di reddito. La seconda, invece, è stata introdotta nel 2020 e corrisponde ad un’aliquota sostitutiva del 26 %, esclude il credito d’imposta ed è concessa solo se il rogito viene effettuato con un notaio italiano.

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Come pubblicizzare una casa all’estero

Vendere una casa a un acquirente straniero richiede una strategia mirata e ben strutturata. La promozione di un immobile sul mercato internazionale deve tenere conto delle preferenze culturali, delle piattaforme più efficaci e delle modalità di comunicazione più adatte. 

Uno dei metodi più efficaci per raggiungere acquirenti stranieri, ad esempio, è pubblicare l’annuncio di vendita su portali immobiliari internazionali. Oltre a questo è essenziale scrivere l’annuncio perfetto composto dalla traduzione nella lingua richiesta, documentazione fotografica dell’immobile di livello professionale e dettagli chiari per quanto riguarda dimensioni, ubicazione e servizi inclusi.

Quali errori non fare quando si vende casa all’estero

Da quanto detto fino a questo momento è chiaro che vendere un immobile ad un acquirente straniero può rivelarsi una scelta particolarmente redditizia ma anche ricca di inconvenienti e passi falsi, soprattutto dal punto di vista legale. Ecco, dunque, quali sono gli errori da evitare assolutamente prima di procedere ad una vendita:

• Non conoscere le leggi dei paesi coinvolti.
• Ignorare eventuali restrizioni alla vendita a stranieri.
• Non produrre i documenti obbligatori per il trasferimento di proprietà.
• Non conoscere le tasse e le imposte da pagare.
• Non verificare se esiste una convenzione contro la doppia imposizione tra l’Italia e il paese dell’immobile.
• Non calcolare correttamente la plusvalenza tassabile.
• Non affidarsi a professionisti esperti.