Subalterno catastale nelle visure: cos’è e a cosa serve

Il subalterno catastale rappresenta un elemento importante delle visure sugli immobili. Tramite questo dato numerico è infatti possibile distinguere le singole unità immobiliari di un fabbricato o, ancora, all’interno di una particella catastale. Ma a cosa serve e, soprattutto, come lo si può ritrovare riportato in visura?

In linea generale, nei dati di un immobile con più unità immobiliari, il subalterno catastale consente di identificare in modo univoco ciascuna unità, collegandola alle relative informazioni registrate, come la proprietà.

Che cos’è il subalterno nella visura catastale

Così come già accennato, il subalterno è un elemento fondamentale della visura catastale. Tramite questo codice è infatti possibile identificare in modo univoco una singola unità immobiliare all’interno di un fabbricato più ampio.

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L’esempio classico è quello della singola unità all’interno di un condominio: ogni appartamento presente nell’edificio è registrata al Catasto tramite un preciso subalterno, che lo distingue dalle altre unità immobiliari e ne definisce i dati catastali, come la proprietà o la destinazione d’uso.

A cosa serve il subalterno catastale

Ma a cosa serve il subalterno catastale? Come già spiegato, mentre la particella catastale identifica un fabbricato o un intero lotto, il subalterno distingue le singole unità immobiliari al suo interno, come appartamenti o negozi. Oltre a questa funzione primaria, il subalterno consente di:

• assicurare la trasparenza delle compravendite immobiliari e delle locazioni, perché indispensabile per stilare correttamente contratti e altra relativa documentazione, evitando errori nell’identificazione dell’unità immobiliare;
• accedere a informazioni aggiuntive relative a un’unità immobiliare, perché elemento indispensabile per ottenere dati ulteriori come le dimensioni, la destinazione d’uso, il nome e il numero dei proprietari che si sono susseguiti nel tempo;
• ridurre contestazioni e controversie, ad esempio in caso di eredità o di dispute tra proprietari diversi, specificando l’effettivo possesso delle unità immobiliari e definendone i relativi confini;
• facilitare la pianificazione territoriale, da parte degli organi preposti, tramite uno sviluppo urbano in conformità con le normative vigenti.

Come si stabilisce il numero del subalterno catastale

Comprese le funzioni principali del subalterno, sorge un più che legittimo dubbio: come viene stabilito il codice numerico relativo a questo dato catastale?

Il subalterno catastale viene assegnato dall’Agenzia delle Entrate durante la procedura di accatastamento di un immobile. In altre parole, quando un immobile di nuova costruzione viene suddiviso in più unità immobiliari – si pensi, appunto, a un condominio – l’Agenzia delle Entrate procede a definire il subalterno per ognuna di esse. In genere:

• l’assegnazione numerica è progressiva, quindi un palazzo da 10 appartamenti, vedrà dei subalterni numerati da uno a dieci;
• a seconda della complessità dell’immobile o del lotto suddiviso, elementi come garage e cantine possono avere un numero di subalterno dedicato o, ancora, riportare lo stesso dell’immobile del quale fungono da pertinenze.

È utile sapere che il subalterno può essere aggiornato nel tempo, ad esempio quando si fondono o si frazionano delle unità immobiliari preesistenti. In questo caso, un tecnico incaricato – come un geometra, un architetto o un ingegnere – ne richiede al Catasto l’aggiornamento, tramite una pratica catastale.

Dove si trova il subalterno catastale

Spiegate le funzioni e i criteri di assegnazione del subalterno, è più che naturale chiedersi come si rileva questo identificativo numerico all’interno di una visura catastale. La posizione all’interno del documento, tuttavia, varia a seconda della tipologia di visura prescelta.

Il subalterno a seconda della tipologia di visura

Indipendentemente si richieda una visura online sul portale dell’Agenzia delle Entrate, o una copia fisica tramite gli uffici catastali preposti, il subalterno si troverà in posizioni diverse a seconda della tipologia. In particolare:

• nella visura attuale per immobile, questo codice si trova nella sezione “Dati identificativi dell’immobile”, accanto al foglio e alla particella catastale. Viene normalmente riportato come “Sub” o “Subalterno”, seguito dal relativo numero;
• nella visura per soggetto, il subalterno è riportato nell’elenco degli immobili associati alla persona, fisica o giuridica richiesta. È sempre associato al foglio e alla particella, nella lista di tutti gli immobili posseduti dal soggetto;
• nella visura storica, il subalterno è riportato nell’elenco delle variazioni dell’unità nel tempo, come cambi di proprietà, frazionamenti e fusioni, sempre vicino a foglio e particella;
• nella visura planimetrica il subalterno può essere annotato direttamente sulla rappresentazione grafica dell’immobile, in genere sopra alla relativa unità immobiliare.

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Come facile intuire, ci si può trovare anche nelle condizioni di una visura in cui il subalterno catastale non è presente: è il caso di immobili unici, ad esempio una villetta singola, che non essendo suddivisi in unità immobiliari separate, non richiedono una simile informazione. In visura verrà quindi riportato solo il foglio, la particella e, se necessario, la sezione catastale.

Un esempio di subalterno catastale

Per facilitare l’identificazione del subalterno all’interno della visura, può essere utile ricorrere a un esempio. Come già spiegato, l’assegnazione della numerazione avviene da parte dell’Agenzia delle Entrate, seguendo un criterio progressivo. In linea generale, il Catasto:

• parte dai beni comuni censibili;
• prosegue con i non censibili, come cortili, portinerie, scale;
• termina con le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Si ipotizzi, perciò, di voler ottenere in dati catastali di un condominio da cinque appartamenti, con un negozio al piano terra e due box di proprietà esclusiva. Sapendo che il condominio si trova all’interno del Foglio 25, alla particella 180, presumibilmente si otterrà:

• per l’area comune censibile: Foglio 25, Particella 180, Subalterno 1;
• per i beni non censibili: Foglio 25, Particella 180, Subalterno 2;
• per gli appartamenti: Foglio 25, Particella 180, Subalterno da 3 a 7;
• per il negozio: Foglio 25, Particella 180, Subalterno 8;
• per i box:  Foglio 25, Particella 180, Subalterno 9 e 10.

Sempre come spiegato in precedenza, è possibile anche che alcuni elementi – come appunto i box – non prevedano un numero dedicato di subalterno, bensì adottino quello dell’unità immobiliare di cui sono pertinenza. In questo caso, molto dipende dai criteri di classificazione adottati a livello locale.

Qualora vi fossero dei dubbi nell’interpretazione del subalterno, si può chiedere supporto al proprio tecnico incaricato di fiducia – ad esempio, un geometra, un architetto o un ingegnere – così come agli uffici catastali preposti presso il Comune di competenza.