Quale valore ha il contratto d’affitto sottoscritto con scrittura privata

Gli accordi relativi all’affitto di una casa, di un garage o di un’azienda non possono mai essere sottoscritti verbalmente. È necessario redigere un atto pubblico, attraverso il quale le parti concordano i dettagli della locazione. Non è obbligatorio recarsi dal notaio per questa operazione: è sufficiente una scrittura privata. Ma perché questo documento abbia un valore legale deve essere registrato all’Agenzia delle Entrate.

La differenza tra una scrittura privata e un contratto 

All’interno di una categoria ben più ampia nella quale rientrano un’infinità di tipologie di contratti, vi troviamo anche gli atti che possono essere stipulati attraverso una scrittura privata. L’articolo 1321 del Codice Civile ha esplicitamente previsto che il contratto sia un accordo tra due o più parti che hanno intenzione di instaurare un rapporto giuridico-patrimoniale.

In linea generale, il contratto non deve obbligatoriamente assumere la forma scritta: le parti lo possono stipulare verbalmente o per facta concludentia. Quando si vengono a configurare queste situazioni, ad ogni modo, non si è davanti ad una scrittura privata: non c’è, infatti, nulla di scritto che testimoni la volontà delle parti. Per il contratto di affitto – e per altri casi espressamente previsti dalla legge – le normative richiedono che l’accordo sia scritto: solo questa forma lo rende valido, a tutti gli effetti, il negozio giuridico.

Ma quale differenza intercorre tra la scrittura privata e il contratto di locazione: mentre quest’ultimo è un atto che necessariamente coinvolge due o più soggetti, la prima può essere anche un semplice atto unilaterale.

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Cosa succede se una scrittura privata non viene registrata?

Per prendere in locazione un garage, una casa o un’azienda non è sufficiente redigere e firmare una scrittura privata. Nel caso in cui il documento non venga registrato è considerato nullo e può determinare una serie di conseguenze fiscali e civili. Si parte da quelle che sono le conseguenze fiscali:

• si rischia una sanzione amministrativa che può variare da un minimo del 120% ad un massimo del 240% dell’imposta dovuta, con un minimo che è pari a 200 euro. Ad irrogare la multa è direttamente l’Agenzia delle Entrate;
• la mancata registrazione della scrittura privata viene considerata evasione dell’imposta di registro.

Per quanto riguarda, invece, le conseguenze civili:

• il contratto di locazione non produce alcun tipo di effetto tra le parti contraenti;
• non è possibile rivolgersi alle autorità competenti per lo sfratto;
• nel momento in cui dovessero emergere dei contrasti tra le parti, il conduttore ed il locatore non hanno la possibilità di rivolgersi ad un giudice per far valere i propri diritti.

Scrittura privata non registrata, come sanare la situazione

Le parti possono ricorrere ai ripari con la registrazione tardiva del contratto d’affitto, operazione che produce degli effetti ex tunc. In questo caso, però, è necessario mettere in conto una sanzione amministrativa che può variare dal 60% al 120% delle imposte dovute (l’importo minimo da pagare è sempre pari a 200 euro). Ad ogni modo la sanzione è ridotta in proporzione al tempo di ritardo.

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Come di rende legale una scrittura privata

Perché una scrittura privata – anche quando viene usata per un terreno agricolo -abbia valore legale deve rispettare una serie di requisiti. I più importanti sono i seguenti:

• in calce o a margine deve riportare le firme delle parti, che è essenziale perché il documento abbia valore legale;
• deve essere necessariamente riportata la data nella quale il documento è stato redatto e firmato dalle parti. Nel caso in cui la sottoscrizione non sia stata autenticata e necessario inserire un riferimento temporale di un terzo soggetto, come l’invio del documento per posta raccomandata;
• il contenuto della scrittura privata deve essere chiaro e preciso. Non ci devono essere delle ambiguità che possano portare a diversi tipi di interpretazione.

La scrittura privata acquisisce un maggiore valore legale nel caso in cui:

• sia stato autenticato da un notaio o da un pubblico ufficiale, che abbiano accertato l’identità dei sottoscrittori e che attesti che le firme siano state apposte in sua presenza;
• avvenga il riconoscimento della controparte;
• a seguito di un accertamento giudiziale, nel caso in cui il soggetto che abbia posto la propria firma non la riconosce e il giudice venga chiamato per verificarne l’autenticità.

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Quando ha senso una scrittura privata per l’affitto

Ovviamente una domanda che sorge spontanea, a questo punto, è se abbia senso firmare una scrittura privata per l’affitto? Se non viene registrata, potrebbe avere senso solo per il conduttore, il quale, nel momento in cui dovesse essere richiesto lo sgombero dei locali, non può essere accusato di averli occupati abusivamente: un comportamento che costituisce reato. Ai fini pratici questo sarebbe l’unico vantaggio dell’operazione.

Altro lato positivo della scrittura privata è che se il proprietario ha beneficiato del bonus prima casa e nell’accordo si indica che lo stesso ha acquistato un altro immobile, non perde il diritto all’agevolazione. Se la scrittura privata viene registrata all’Agenzia delle Entrate, assume valore legale a tutti gli effetti: l’inquilino può vantare i propri diritti e non può essere scacciato senza il dovuto preavviso; mentre il proprietario può tutelarsi davanti ad un giudice in caso di mancato pagamento del canone di locazione.

Le scritture private degli affitti brevi vanno registrate?

Per quanto riguarda gli affitti brevi, le parti possono sottoscrivere tranquillamente una scrittura privata: in questo caso non c’è alcun obbligo di registrazione dell’accordo all’Agenzia delle Entrate. L’affitto breve è un accordo particolare che prevede la possibilità di dare in locazione il proprio immobile per un periodo inferiore a 30 giorni a scopo abitativo. Possono sottoscrivere le locazioni brevi i seguenti soggetti:

• il proprietario dell’immobile;

• quanti esercitano attività di intermediazione immobiliare, ossia le agenzie immobiliari;

• dalle società che che gestiscono portali telematici.