Il contratto di locazione, per essere valido, deve essere sottoscritto dalle parti e registrato entro 30 giorni. L’operazione si perfeziona con la trasmissione telematica all’Agenzia delle Entrate e il versamento dell’imposta di registro. Questo adempimento è necessario per poter sfrattare un inquilino extraeuropeo moroso. In altre parole, si applicano le stesse regole previste per chi ha la cittadinanza italiana.
Quali rischi ci sono ad affittare a un immigrato irregolare
È possibile affittare un immobile a un immigrato irregolare? La normativa non fornisce una risposta diretta a questa domanda, ma, analizzando sempre la causalità da un punto di vista legale, non è onere del proprietario chiedere il permesso di soggiorno dell’inquilino prima o dopo la conclusione del contratto; è sempre possibile però consultare la banca dati per morosità affitto.
Quindi, nel caso in cui quest’ultimo dovesse essere irregolare, non ci saranno conseguenze di carattere penale o civile. Il contratto di locazione risulterà valido a tutti gli effetti e, a fronte di una eventuale morosità, si potranno avviare le normali procedure di sfratto. Vi è un caso, però, nel quale il proprietario dell’immobile potrebbe andare incontro a dei problemi penali: quando si approfitta della situazione per trarre un ulteriore guadagno oltre al normale canone di affitto. Infilarsi in questa situazione potrebbe determinare il reato di favoreggiamento all’immigrazione.
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Sfrattare un inquilino extraeuropeo moroso
Sostanzialmente, sono due le motivazioni per le quali è possibile sfrattare un inquilino extraeuropeo:
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per finita locazione;
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per morosità.
Rispetto ad altre tipologie di azioni legali, questo tipo di procedure, almeno sulla carta, sono state progettate per essere rapide. L’intero processo, però, prevede una serie di step ben precisi e dettagliati, in modo da ottenere la liberazione dell’immobile.
Sollecito di pagamento
Nel momento in cui l’inquilino extraeuropeo dovesse essere moroso è necessario inviare una lettera di diffida (che deve essere inviata a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno). Attraverso questo documento si chiede al conduttore di effettuare il versamento dei canoni di locazione scaduti entro una scadenza ben precisa.
Generalmente vengono concessi 15 giorni per sanare la propria posizione. Possiamo affermare, a ragion di veduta, che la diffida è un primo tentativo per risolvere la faccenda senza doversi recare immediatamente in tribunale.
Citazione per sfratto
Il passo successivo – se la diffida rimane senza risposta – prevede la citazione per sfratto. Il proprietario dovrà presentare una richiesta formale al Tribunale competente territorialmente.
Generalmente nelle cause legali il convenuto ha novanta giorni di tempo per preparare la propria difesa. Per la procedura di sfratto il termine è stato ridotto a venti giorni. L’iter giudiziario viene notevolmente abbreviato.
Udienza in tribunale
A questo punto l’udienza giunge in tribunale. Nel caso in cui l’inquilino extraeuropeo moroso non si dovesse presentare o non dovesse opporre una valida difesa, il giudice provvederà a convalidare lo sfratto già nel corso della prima udienza.
Questo passaggio è fondamentale, perché rende esecutiva la decisione presa dal giudice. Purtroppo l’intera vicenda non si è ancora conclusa: il conduttore ha ancora trenta giorni di tempo per liberare l’immobile volontariamente.
Esecuzione dello sfratto
Nel caso in cui l’inquilino non lasci libero l’immobile nell’arco di trenta giorni, il proprietario dovrà chiedere l’intervento dell’Ufficiale giudiziario, che provvederà all’esecuzione forzata dello sfratto. In questa occasione possono intervenire anche le forze dell’ordine, nel caso in cui fosse necessario.
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Quando lo sfratto non può essere eseguito
La procedura di sfratto si arresta nel momento in cui l’inquilino extraeuropeo moroso paga le somme dovute al proprietario. Il saldo può avvenire anche nel momento dell’udienza con il giudice (devono essere versati anche gli interessi maturati fino a quel momento). A questo punto la procedura di sfratto si interrompe.
Il conduttore ha, comunque, la possibilità di chiedere un lasso di tempo – generalmente sono 90 giorni – per provvedere ad effettuare il versamento delle somme dovute. Passato questo ulteriore termine, ci sarà una nuova udienza: se il locatario provvede ad effettuare il versamento la procedura di sfratto si interrompe definitivamente.
Presenza di minorenni
Indubbiamente, uno dei casi più delicati è costituito da quello che coinvolge delle famiglie con figli minori. Anche per gli inquilini extraeuropei morosi le tutele legali sono parecchie. Lo sfratto, in questo caso, deve essere gestito come segue:
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devono intervenire i servizi sociali per trovare una soluzione abitativa alternativa;
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se non viene trovata una sistemazione, interviene il giudice tutelare per proteggere i minori;
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lo sfratto può essere sospeso fino a quando non viene individuata una sistemazione alternativa idonea.
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Quando sono presenti invalidi, anziani e disoccupati
Particolare attenzione viene riservata ai disabili, agli anziani e ai disoccupati. La normativa prevede che questi soggetti non vengano lasciati senza alloggio:
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prima di essere sfrattati i disabili devono avere una sistemazione alternativa che si adatti alle loro necessità;
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se non hanno un altro alloggio, lo sfratto per gli over 70 può essere sospeso;
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nel caso in cui l’inquilino extraeuropeo sia disoccupato, è possibile chiedere un ulteriore termine per saldare i debiti.
L’inquilino senza contratto non si può sfrattare
Nel caso in cui l’inquilino straniero sia senza contratto non è possibile procedere con lo sfratto. Non è nemmeno possibile richiedere il pagamento dei canoni di locazione arretrati (il conduttore, a sua volta, non può richiedere il rimborso delle somme versate).
L’unica strada da percorrere in questo caso è avviare una causa di occupazione senza titolo: i tempi sono lunghi. Ci possono volere due o tre anni. È possibile, ad ogni modo, chiedere al giudice il versamento dell’indennità per l’occupazione abusiva durante questo periodo: i prezzi che vengono applicati, però, sono inferiori a quelli di mercato.
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